বাংলাদেশে নিজের একটি বাড়ি বা স্থায়ী ঠিকানা তৈরি করা অধিকাংশ মানুষের দীর্ঘদিনের স্বপ্ন। কিন্তু দিন দিন জমির দাম বৃদ্ধি, নির্মাণসামগ্রীর ব্যয়, শ্রমিকের মজুরি এবং বাড়ি তৈরির অন্যান্য খরচ বেড়ে যাওয়ায় অনেক পরিবারের পক্ষে জমি কিনে বাড়ি নির্মাণ করা কঠিন হয়ে পড়েছে। বিশেষ করে ঢাকা, চট্টগ্রাম, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জসহ বড় শহরগুলোতে আবাসিক জমির দাম এতটাই বেশি যে মধ্যবিত্ত ও চাকরিজীবীদের অনেকেই জমি কেনার পরিকল্পনা থেকে পিছিয়ে যাচ্ছেন।
তবে নিজের বাড়ি করার জন্য যে অবশ্যই আলাদা জমি কিনতে হবে, বিষয়টি এমন নয়। বাংলাদেশে জমি না কিনেও ফ্ল্যাটের মালিক হওয়া, পরিবারের জমিতে আইনগত অধিকার প্রতিষ্ঠা করে বাড়ি নির্মাণ, সরকারি আবাসন প্রকল্পে আবেদন, জমির মালিকের সঙ্গে যৌথ উদ্যোগে ভবন নির্মাণ এবং ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের আবাসন ঋণ নিয়ে নিজের থাকার ব্যবস্থা করার সুযোগ রয়েছে।
এখানে একটি বিষয় শুরুতেই পরিষ্কার করা দরকার, জমি না কিনে বাড়ি করার অর্থ সব ক্ষেত্রে বিনা খরচে বাড়ির মালিক হওয়া নয়। কোনো ক্ষেত্রে আপনি ফ্ল্যাটের মালিক হবেন, কোনো ক্ষেত্রে জমির মালিকের সঙ্গে চুক্তির ভিত্তিতে ভবনের অংশ পাবেন, আবার সরকারি পুনর্বাসন প্রকল্পে নির্দিষ্ট যোগ্যতা পূরণ করলে আবাসনের সুযোগ পাওয়া যেতে পারে।
বাংলাদেশ ব্যাংকের ২০২৬ সালের ৬ জানুয়ারির নতুন নির্দেশনায় আবাসন ঋণের সর্বোচ্চ সীমাও পরিবর্তন করা হয়েছে। ফলে ব্যাংকঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে নতুন সুযোগ তৈরি হয়েছে।
এই প্রতিবেদনে জানানো হচ্ছে, বাংলাদেশে জমি না কিনে কীভাবে বাড়ি করবেন, কোন সরকারি প্রকল্পে আবাসন পাওয়ার সুযোগ রয়েছে, ব্যাংক লোন নিয়ে ফ্ল্যাট কেনার নিয়ম কী, পরিবারের জমিতে বাড়ি নির্মাণের আইনি বিষয় এবং প্রতারণা এড়াতে কী কী যাচাই করা জরুরি।
জমি না কিনে কি নিজের নামে বাড়ি করা সম্ভব?
হ্যাঁ, জমি আলাদাভাবে না কিনেও নিজের নামে বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মালিক হওয়া সম্ভব। তবে এখানে বাড়ি ও ফ্ল্যাটের মালিকানার মধ্যে পার্থক্য বুঝতে হবে।
আপনি যখন কোনো আবাসন কোম্পানির কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনবেন, তখন সাধারণত ফ্ল্যাটের নির্দিষ্ট অংশের মালিকানা এবং ভবনের নিচের জমিতে আনুপাতিক অবিভক্ত অংশের অধিকার পাবেন। অর্থাৎ আপনাকে পুরো জমি আলাদাভাবে কিনতে হবে না। ফ্ল্যাটের দলিল ও সংশ্লিষ্ট নথির মাধ্যমে আপনার মালিকানা নির্ধারিত হবে।
অন্যদিকে, পরিবারের কারও জমিতে বাড়ি নির্মাণ করলে শুধু টাকা খরচ করে ভবন তৈরি করলেই জমি বা বাড়ির স্বয়ংক্রিয় মালিকানা পাওয়া যায় না। এ ক্ষেত্রে জমির মালিকানা, উত্তরাধিকার, নিবন্ধিত দানপত্র, বণ্টননামা বা বৈধ চুক্তির বিষয়গুলো নিশ্চিত করতে হবে।
তাই জমি না কিনে বাড়ি করার পরিকল্পনা করার আগে আপনি কোন ধরনের মালিকানা চান, সেটি ঠিক করা জরুরি। আপনি কি নিজের নামে একটি ফ্ল্যাট কিনতে চান, নাকি পরিবারের জমিতে আলাদা বাড়ি নির্মাণ করতে চান? নাকি সরকারি আবাসন সুবিধা পেতে চান? এই সিদ্ধান্তের ওপর নির্ভর করবে আপনার জন্য কোন পদ্ধতিটি সবচেয়ে উপযুক্ত।
জমি না কিনে বাড়ি করার ৮টি বাস্তবসম্মত উপায়
বাংলাদেশের প্রচলিত আবাসন ব্যবস্থা, সরকারি প্রকল্প, ব্যাংকঋণ এবং ব্যক্তিগত সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার ভিত্তিতে জমি না কিনে বসবাসের ব্যবস্থা করার কয়েকটি উপায় রয়েছে। প্রতিটি পদ্ধতির খরচ, যোগ্যতা, মালিকানা ও আইনি শর্ত আলাদা।
১. ব্যাংক লোন নিয়ে রেডি ফ্ল্যাট কিনুন
জমি না কিনে নিজের নামে আবাসন নিশ্চিত করার সবচেয়ে প্রচলিত উপায় হলো রেডি ফ্ল্যাট কেনা। বর্তমানে বাংলাদেশের বিভিন্ন আবাসন কোম্পানি অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্ল্যাট তৈরি করে বিক্রি করে। এসব ফ্ল্যাট কিনতে চাইলে নিজের সঞ্চয়ের পাশাপাশি ব্যাংক থেকে হোম লোন নেওয়ার সুযোগ রয়েছে।
এ ক্ষেত্রে আপনাকে আলাদা করে জমি কিনতে হবে না। ডেভেলপার কোম্পানির কাছ থেকে পছন্দের ফ্ল্যাট নির্বাচন করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই এবং চুক্তি সম্পন্ন করে কেনার প্রক্রিয়া শুরু করতে পারবেন।
বাংলাদেশে আবাসন খাতে পরিচিত কয়েকটি প্রতিষ্ঠান হলো:
Concord Real Estate।
BTI।
Sheltech।
Navana Real Estate।
Rangs Properties।
এসব প্রতিষ্ঠানের প্রকল্প, অবস্থান, ফ্ল্যাটের আয়তন, মূল্য ও কিস্তির শর্ত এক নয়। কোনো প্রতিষ্ঠানের নাম পরিচিত হলেই নির্দিষ্ট প্রকল্পের সব কাগজপত্র যাচাই ছাড়া টাকা দেওয়া উচিত নয়।
ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে প্রথমে নিজের বাজেট নির্ধারণ করুন। এরপর ফ্ল্যাটের আয়তন, অবস্থান, নির্মাণের মান, পার্কিং, লিফট, পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাসের ব্যবস্থা এবং ভবনের অনুমোদিত নকশা যাচাই করুন।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, ফ্ল্যাটের দলিল নিবন্ধন এবং জমির আনুপাতিক মালিকানার বিষয়টি চুক্তিতে পরিষ্কারভাবে উল্লেখ আছে কি না, তা নিশ্চিত করা।
২. ব্যাংক হোম লোন নিয়ে ফ্ল্যাট কেনার নতুন সুযোগ
যাদের সম্পূর্ণ ফ্ল্যাট কেনার মতো সঞ্চয় নেই, তারা ব্যাংক হোম লোন বা হাউজিং ফাইন্যান্স ব্যবহার করতে পারেন। বাংলাদেশে বিভিন্ন ব্যাংক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান ফ্ল্যাট কেনা, বাড়ি নির্মাণ এবং পুরোনো বাড়ি সংস্কারের জন্য আবাসন ঋণ দিয়ে থাকে।
এ ক্ষেত্রে ২০২৬ সালের ৬ জানুয়ারি বাংলাদেশ ব্যাংক আবাসন ঋণের সর্বোচ্চ সীমা বাড়িয়ে নতুন নির্দেশনা জারি করেছে। নতুন নির্দেশনা অনুযায়ী, কোনো ব্যাংকের আবাসন ঋণ পোর্টফোলিওতে শ্রেণিকৃত ঋণের অনুপাত ৫ শতাংশ বা তার কম হলে একজন গ্রাহক সর্বোচ্চ ৪ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ পেতে পারেন। অনুপাত ৫ শতাংশের বেশি থেকে ১০ শতাংশ পর্যন্ত হলে সর্বোচ্চ ৩ কোটি টাকা এবং ১০ শতাংশের বেশি হলে সর্বোচ্চ ২ কোটি টাকা পর্যন্ত ঋণ দেওয়ার সীমা নির্ধারণ করা হয়েছে।
এখানে ঋণের সর্বোচ্চ সীমা বাড়ানো হলেও প্রত্যেক গ্রাহক এই পরিমাণ ঋণ পাবেন, এমন নিশ্চয়তা নেই। ব্যাংক গ্রাহকের আয়, ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা, চাকরি বা ব্যবসার স্থায়িত্ব, সম্পত্তির মূল্য এবং অন্যান্য আর্থিক বিষয় যাচাই করে ঋণ অনুমোদন করে।
নতুন নির্দেশনায় আবাসন ঋণের ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৭০:৩০ ঋণ ও নিজস্ব অর্থের অনুপাত বজায় রাখা হয়েছে। অর্থাৎ যোগ্য ক্ষেত্রে ব্যাংক সম্পত্তির মূল্যের সর্বোচ্চ ৭০ শতাংশ পর্যন্ত অর্থায়ন করতে পারে এবং বাকি অন্তত ৩০ শতাংশ ক্রেতাকে নিজস্ব অর্থ থেকে দিতে হয়।
উদাহরণ হিসেবে, আপনি যদি ১ কোটি টাকার একটি ফ্ল্যাট কিনতে চান, তাহলে ব্যাংক সর্বোচ্চ ৭০ লাখ টাকা অর্থায়ন করতে পারে। বাকি ৩০ লাখ টাকা আপনাকে নিজে জোগাড় করতে হবে। তবে ব্যাংকের মূল্যায়ন, আয় যাচাই এবং ঋণের অন্যান্য শর্ত অনুযায়ী প্রকৃত ঋণের পরিমাণ কম হতে পারে।
ব্যাংক হোম লোনের ক্ষেত্রে বাংলাদেশের কয়েকটি পরিচিত প্রতিষ্ঠানের মধ্যে রয়েছে:
বাংলাদেশ হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (BHBFC)।
ইসলামী ব্যাংক বাংলাদেশ পিএলসি।
ডাচ্-বাংলা ব্যাংক পিএলসি।
সিটি ব্যাংক পিএলসি।
প্রাইম ব্যাংক পিএলসি।
মিডল্যান্ড ব্যাংক পিএলসি।
প্রতিটি প্রতিষ্ঠানের ঋণের সুদ বা মুনাফার হার, মেয়াদ, প্রসেসিং ফি, আয়ের শর্ত এবং ঋণের পরিমাণ আলাদা। উদাহরণস্বরূপ, বাংলাদেশ হাউজ বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন ফ্ল্যাট কেনার জন্য ঋণ প্রদান করে এবং ব্যক্তিমালিকানাধীন জমিতে নির্মিত ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রেও নির্দিষ্ট শর্তে অর্থায়নের সুযোগ রয়েছে।
ব্যাংক লোন নেওয়ার আগে কয়েকটি বিষয় হিসাব করে নিন। মাসিক কিস্তি দেওয়ার পর পরিবারের খাবার, চিকিৎসা, শিক্ষা, যাতায়াত এবং অন্যান্য খরচ চালানোর মতো অর্থ হাতে থাকতে হবে। শুধু বেশি ঋণ পাওয়ার যোগ্যতা থাকলেই বেশি ঋণ নেওয়া উচিত নয়।
৩. সরকারি আবাসন প্রকল্পে ফ্ল্যাট কিনুন
জমি না কিনে সরকারি ব্যবস্থাপনায় ফ্ল্যাটের মালিক হওয়ার আরেকটি সুযোগ হলো জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষের আবাসন প্রকল্প। জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষ (NHA) বিভিন্ন সময়ে দেশের বিভিন্ন এলাকায় আবাসিক প্লট ও ফ্ল্যাট বরাদ্দের বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করে।
এই প্রকল্পগুলোর লক্ষ্য সাধারণত বিভিন্ন আয়ের মানুষের জন্য পরিকল্পিত আবাসনের সুযোগ তৈরি করা। প্রকল্পভেদে আবেদনকারীর যোগ্যতা, ফ্ল্যাটের আয়তন, মূল্য, কিস্তির শর্ত এবং বরাদ্দের পদ্ধতি নির্ধারিত হয়।
জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষের ওয়েবসাইটে ২০২৬ সালের বরাদ্দ নির্দেশিকা প্রকাশ করা হয়েছে। একই ওয়েবসাইটে ফ্ল্যাট ও প্লট বরাদ্দের বিজ্ঞপ্তি, প্রসপেক্টাস, আবেদনপত্র এবং লটারি ফলাফল প্রকাশ করা হয়।
সরকারি আবাসন প্রকল্পে আবেদন করতে চাইলে প্রথমে জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষের ওয়েবসাইটে প্রবেশ করতে হবে।
অফিসিয়াল ওয়েবসাইট: https://nha.gov.bd/
এরপর প্লট বা ফ্ল্যাট বরাদ্দের বিজ্ঞপ্তি বিভাগে গিয়ে চলমান প্রকল্পের তথ্য দেখতে হবে। বিজ্ঞপ্তিতে আবেদন শুরুর তারিখ, শেষ তারিখ, যোগ্যতা, মূল্য, কিস্তি এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র উল্লেখ থাকে। সেই নির্দেশনা অনুযায়ী আবেদন করতে হবে।
জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষের প্রকল্পগুলোর মধ্যে ঢাকার মিরপুরের বিভিন্ন আবাসিক ফ্ল্যাট প্রকল্প এবং দেশের অন্যান্য অঞ্চলের আবাসন প্রকল্প রয়েছে। তবে সব প্রকল্পে সব সময় আবেদন করা যায় না। কোনো পুরোনো বিজ্ঞপ্তি দেখেই সেখানে বর্তমানে আবেদন গ্রহণ চলছে বলে ধরে নেওয়া যাবে না।
৪. রাজউকের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে ফ্ল্যাট নেওয়ার চেষ্টা করুন
ঢাকায় বসবাস করতে চান এমন ব্যক্তিদের জন্য রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক)-এর আবাসন প্রকল্পগুলোও বিবেচনার সুযোগ রয়েছে। রাজউক বিভিন্ন সময়ে আবাসিক প্লট ও অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প বাস্তবায়ন করে এবং নির্ধারিত নিয়মে বরাদ্দ দিয়ে থাকে।
রাজউকের উত্তরা অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প বিশেষভাবে পরিচিত। এ ছাড়া পূর্বাচল নতুন শহর ও ঝিলমিল আবাসিক প্রকল্পের মতো উন্নয়ন কার্যক্রম রয়েছে। তবে মনে রাখতে হবে, এসব প্রকল্পের সব সুবিধা ফ্ল্যাট কেনার জন্য নয়; কিছু প্রকল্প মূলত প্লট বা আবাসিক এলাকা উন্নয়নের সঙ্গে সম্পর্কিত।
রাজউকের ই-সেবা পোর্টালে প্লট ও ফ্ল্যাটের বরাদ্দ, মালিকানা তথ্য, হস্তান্তর, নামজারি এবং লিজ দলিল সংক্রান্ত বিভিন্ন সেবা রয়েছে।
ওয়েবসাইট: https://epms.rajuk.gov.bd/
রাজউকের কোনো প্রকল্পে ফ্ল্যাট পেতে চাইলে সংশ্লিষ্ট প্রকল্পের নতুন বিজ্ঞপ্তি, আবেদনকারীর যোগ্যতা, বরাদ্দের পদ্ধতি এবং কিস্তির শর্ত ভালোভাবে পড়তে হবে। শুধু কোনো আবাসিক প্রকল্পের নাম শুনে সেটিকে স্বল্পমূল্যের ফ্ল্যাট প্রকল্প মনে করা ঠিক নয়।
৫. পরিবারের বা পিতামাতার জমিতে বাড়ি নির্মাণ করুন
আপনার বাবা-মা, ভাই-বোন অথবা পরিবারের অন্য কোনো সদস্যের নামে জমি থাকলে সেখানে আলাদা বাড়ি নির্মাণের সুযোগ থাকতে পারে। এ পদ্ধতিতে নতুন করে জমি কেনার প্রয়োজন হয় না। তবে পরিবারের জমিতে বাড়ি নির্মাণের আগে জমির মালিকানা এবং ভবিষ্যৎ উত্তরাধিকার নিয়ে পরিষ্কার সিদ্ধান্ত নেওয়া অত্যন্ত জরুরি।
ধরুন, আপনার বাবার নামে শহর বা গ্রামে একটি জমি রয়েছে। পরিবারের সম্মতিতে সেই জমির নির্দিষ্ট অংশে আপনি বাড়ি নির্মাণ করতে চান। এ ক্ষেত্রে শুধু মৌখিক অনুমতি নিয়ে নির্মাণ শুরু না করে আইনগতভাবে আপনার অধিকার কীভাবে প্রতিষ্ঠিত হবে, তা নিশ্চিত করা উচিত।
প্রয়োজনে বৈধ দানপত্র, বণ্টননামা, নিবন্ধিত হস্তান্তর দলিল অথবা আইনসম্মত অন্য কোনো ব্যবস্থা গ্রহণ করা যেতে পারে। জমির মালিক একাধিক ব্যক্তি হলে সবার সম্মতি ও প্রয়োজনীয় স্বাক্ষর নিশ্চিত করতে হবে।
এ ছাড়া জমির ওপর বাড়ি নির্মাণের জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত নকশা, নির্মাণবিধি এবং প্রয়োজনীয় অনুমতি নিতে হবে। মনে রাখবেন, পরিবারের জমিতে নিজের অর্থে বাড়ি তৈরি করলেই জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে আপনার নামে চলে আসে না।
৬. জমির মালিকের সঙ্গে চুক্তি করে যৌথভাবে বাড়ি নির্মাণ
জমি কেনার সামর্থ্য নেই, কিন্তু বাড়ি নির্মাণের জন্য কিছু মূলধন রয়েছে—এমন ব্যক্তিদের জন্য যৌথ উদ্যোগে ভবন নির্মাণের পদ্ধতি বিবেচনা করা যেতে পারে।
বাংলাদেশে জমির মালিক ও ডেভেলপার কোম্পানির মধ্যে যৌথ উন্নয়ন বা Joint Venture Agreement-এর মাধ্যমে ভবন নির্মাণের প্রচলন রয়েছে। এ ক্ষেত্রে জমির মালিক জমি দেন এবং ডেভেলপার নির্মাণের অর্থ, পরিকল্পনা ও ব্যবস্থাপনার দায়িত্ব নেয়। বিনিময়ে চুক্তি অনুযায়ী ভবনের নির্দিষ্টসংখ্যক ফ্ল্যাট জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে ভাগ হয়।
এই পদ্ধতিতে আপনি যদি জমির মালিক না হন, তাহলে সরাসরি জমির মালিকের সঙ্গে আলোচনা করে বিনিয়োগকারী বা অংশীদার হিসেবে যুক্ত হওয়ার সম্ভাবনা যাচাই করতে পারেন। তবে আপনার বিনিয়োগের বিনিময়ে কত বর্গফুট বা কোন ফ্ল্যাট পাবেন, সেটি লিখিত ও আইনগতভাবে কার্যকর চুক্তিতে থাকতে হবে।
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর ১০ ধারায় ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে লিখিত যৌথ উদ্যোগের চুক্তির বিধান রয়েছে। সেখানে অংশের পরিমাণ এবং নির্মাণকাজ শুরু ও শেষ করার সময় উল্লেখের বিষয়ও রয়েছে।
এ ধরনের চুক্তি করার আগে সম্পত্তি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিল যাচাই করানো উচিত। শুধু কথার ওপর নির্ভর করে অর্থ বিনিয়োগ করলে ভবিষ্যতে মালিকানা ও অর্থ ফেরত নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে।
৭. সমবায় বা কো-অপারেটিভ হাউজিং সোসাইটির মাধ্যমে বাড়ি
একাধিক ব্যক্তি মিলে আবাসন তৈরির জন্য সমবায় সমিতি গঠন করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে সদস্যরা নির্ধারিত নিয়মে অর্থ জমা দিয়ে যৌথভাবে আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের উদ্যোগ নেন।
উদাহরণ হিসেবে, ২০ থেকে ৩০ জন ব্যক্তি মিলে একটি নিবন্ধিত সমবায় সমিতি গঠন করলেন। প্রত্যেক সদস্য নির্ধারিত পরিমাণ টাকা জমা দিলেন। পরে সমিতির বৈধ সিদ্ধান্ত, অনুমোদন ও আর্থিক ব্যবস্থাপনার মাধ্যমে জমি অধিগ্রহণ বা ভবন নির্মাণের পরিকল্পনা করা হলো। এভাবে সদস্যরা যৌথভাবে আবাসনের ব্যবস্থা করতে পারেন।
তবে সমবায় সমিতির সদস্য হলেই স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মালিক হওয়া যায় না। সমিতির গঠনতন্ত্র, সদস্যদের অধিকার, অর্থ জমার নিয়ম, জমির মালিকানা এবং ভবিষ্যতে ফ্ল্যাট বণ্টনের পদ্ধতি পরিষ্কার থাকতে হবে।
সমবায় অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, প্রাথমিক সমবায় সমিতি নিবন্ধনের জন্য কমপক্ষে ২০ জন প্রাপ্তবয়স্ক সদস্য প্রয়োজন। নিবন্ধনের জন্য সরকারি ফি ও নির্ধারিত প্রক্রিয়াও রয়েছে।
অফিসিয়াল ওয়েবসাইট: https://coop.gov.bd/
সমবায়ভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে টাকা দেওয়ার আগে সমিতির নিবন্ধন সনদ, ব্যাংক হিসাব, অডিট প্রতিবেদন, জমির দলিল, প্রকল্পের অনুমোদন এবং সদস্যদের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তি যাচাই করুন। নিবন্ধিত সমিতি হলেই তার সব আবাসন প্রকল্প নিরাপদ—এমন নিশ্চয়তা নেই।
৮. সরকারি আশ্রয়ণ প্রকল্পে বিনামূল্যে বাড়ি পাওয়ার সুযোগ
যারা প্রকৃত অর্থে ভূমিহীন ও গৃহহীন এবং নিজেদের বসবাসের উপযোগী বাড়ি বা জমি নেই, তাদের জন্য সরকারি আশ্রয়ণ প্রকল্প একটি গুরুত্বপূর্ণ সুযোগ।
সরকারের আশ্রয়ণ কর্মসূচির উদ্দেশ্য হলো ভূমিহীন, গৃহহীন, ছিন্নমূল ও অসহায় পরিবারকে পুনর্বাসন করা। এ কর্মসূচিতে যোগ্য পরিবারকে ঘর এবং নির্ধারিত প্রকল্প অনুযায়ী জমির অধিকার দেওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে। পাশাপাশি পুনর্বাসিত পরিবারগুলোর আর্থসামাজিক উন্নয়নের জন্য প্রশিক্ষণ ও অন্যান্য সহায়তার ব্যবস্থাও রয়েছে।
তবে এই প্রকল্প সাধারণ মধ্যবিত্ত বা চাকরিজীবীদের জন্য ফ্ল্যাট কেনার কোনো সাধারণ সরকারি স্কিম নয়। প্রকৃত ভূমিহীন ও গৃহহীন পরিবারের যোগ্যতা যাচাই করে সরকারি নীতিমালা অনুযায়ী উপকারভোগী নির্বাচন করা হয়।
আশ্রয়ণ প্রকল্পে সুযোগ পেতে চাইলে নিজের এলাকার ইউনিয়ন পরিষদ, উপজেলা প্রশাসন অথবা সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তরে যোগাযোগ করে চলমান কার্যক্রম ও আবেদন বা উপকারভোগী নির্বাচনের নিয়ম জানতে হবে।
সরকারি তথ্য: https://www.ashrayan.gov.bd/
রেন্ট-টু-ওন বা ভাড়া থেকে মালিকানা নেওয়ার পদ্ধতি কি বাংলাদেশে সম্ভব?
রেন্ট-টু-ওন (Rent-to-Own) হলো এমন একটি আবাসন ব্যবস্থা, যেখানে একজন ব্যক্তি প্রথমে নির্দিষ্ট চুক্তিতে কোনো বাড়ি বা ফ্ল্যাটে ভাড়া থাকেন। চুক্তির শর্ত অনুযায়ী মাসিক অর্থের একটি অংশ ভবিষ্যতে সম্পত্তি কেনার মূল্য হিসেবে সমন্বয় হতে পারে। নির্দিষ্ট সময় ও শর্ত পূরণ হলে সম্পত্তি কেনার বা মালিকানা হস্তান্তরের সুযোগ তৈরি হয়।
এটি বিদেশের কিছু আবাসন বাজারে প্রচলিত হলেও বাংলাদেশে সাধারণ গ্রাহকদের জন্য সর্বত্র চালু, নিয়ন্ত্রিত ও মানসম্মত রেন্ট-টু-ওন ব্যবস্থা রয়েছে—এমন নিশ্চিত তথ্য পাওয়া যায়নি।
তবে কোনো ডেভেলপার বা সম্পত্তির মালিকের সঙ্গে এ ধরনের চুক্তি করতে চাইলে চুক্তির শর্ত, মাসিক অর্থের কত অংশ ভাড়া এবং কত অংশ ক্রয়মূল্য হিসেবে গণ্য হবে, চুক্তি বাতিল হলে অর্থ ফেরতের নিয়ম এবং মালিকানা হস্তান্তরের সময়সীমা স্পষ্টভাবে লিখতে হবে। আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া এ ধরনের চুক্তিতে বড় অঙ্কের টাকা দেওয়া উচিত নয়।
জমি না কিনে বাড়ি করতে গেলে যেসব কাগজপত্র যাচাই করবেন
জমি না কিনে ফ্ল্যাট কেনা বা অন্যের জমিতে বাড়ি নির্মাণের ক্ষেত্রে আইনি কাগজপত্র যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। অনেক সময় আকর্ষণীয় বিজ্ঞাপন, কম দাম বা সহজ কিস্তির প্রলোভনে ক্রেতারা যাচাই না করেই টাকা দিয়ে দেন। পরে দেখা যায়, জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ রয়েছে অথবা ভবন নির্মাণের অনুমোদন নেই।
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ অনুযায়ী ডেভেলপার নিবন্ধন, প্রকল্প অনুমোদন, ক্রয়-বিক্রয়ের চুক্তি এবং ফ্ল্যাট হস্তান্তরের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট বিধান রয়েছে।
ফ্ল্যাট কেনার আগে কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে যাচাই করুন।
জমির মালিকানা: যে জমির ওপর ভবন তৈরি হয়েছে, সেই জমির মূল দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য যাচাই করুন।
ডেভেলপার কোম্পানির নিবন্ধন: কোম্পানিটি সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে নিবন্ধিত কি না এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের বৈধ অনুমোদন রয়েছে কি না দেখুন।
অনুমোদিত নকশা: রাজউক বা সংশ্লিষ্ট স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত নকশা অনুযায়ী ভবন নির্মাণ হয়েছে কি না নিশ্চিত করুন।
জমি ও ভবনের বন্ধক: প্রকল্পের জমি বা ফ্ল্যাট কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রয়েছে কি না যাচাই করুন।
চুক্তিপত্র: ফ্ল্যাটের আয়তন, মূল্য, কিস্তি, পার্কিং, হস্তান্তরের তারিখ, নির্মাণসামগ্রীর মান এবং চুক্তি বাতিলের শর্ত স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে।
মালিকানা নিবন্ধন: সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পর ফ্ল্যাটের দলিল নিবন্ধন ও জমির আনুপাতিক মালিকানা হস্তান্তরের বিষয়টি নিশ্চিত করুন।
আইন অনুযায়ী সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধের পর নির্ধারিত সময়ের মধ্যে দখল হস্তান্তর ও দলিল নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। তাই শুধু বুকিং মানি বা বরাদ্দপত্রকে চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ মনে করবেন না।
জমি না কিনে বাড়ি করার জন্য কোন পদ্ধতিটি সবচেয়ে ভালো?
সব মানুষের জন্য একই পদ্ধতি উপযুক্ত নয়। আপনার আর্থিক অবস্থা, মাসিক আয়, পরিবারের সদস্যসংখ্যা, কর্মস্থল এবং ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা অনুযায়ী সিদ্ধান্ত নিতে হবে।
যাদের নিয়মিত চাকরি বা ব্যবসা থেকে ভালো আয় রয়েছে, তারা ব্যাংক লোন নিয়ে রেডি ফ্ল্যাট কিনতে পারেন। যাদের পরিবারের জমি রয়েছে, তারা আইনগতভাবে অধিকার নিশ্চিত করে সেখানে বাড়ি নির্মাণ করতে পারেন। স্বল্প ও মধ্যম আয়ের মানুষ সরকারি আবাসন প্রকল্পের বিজ্ঞপ্তি অনুসরণ করতে পারেন। আর একাধিক ব্যক্তি যৌথভাবে আবাসন তৈরি করতে চাইলে নিবন্ধিত সমবায় সমিতির মাধ্যমে উদ্যোগ নেওয়া যেতে পারে।
অন্যদিকে প্রকৃত ভূমিহীন ও গৃহহীন পরিবারের জন্য সরকারি আশ্রয়ণ প্রকল্পের যোগ্যতা যাচাই করা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।
জমি না কিনে বাড়ি করার বিষয়ে সাধারণ প্রশ্ন ও উত্তর
১. জমি না কিনে কি নিজের নামে বাড়ি করা সম্ভব?
হ্যাঁ। আপনি ডেভেলপার কোম্পানির কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনে দলিল নিবন্ধন করতে পারেন। এ ছাড়া পরিবারের জমিতে আইনগত অধিকার প্রতিষ্ঠা করে বাড়ি নির্মাণ কিংবা সরকারি আবাসন প্রকল্পের মাধ্যমে বসবাসের ব্যবস্থা করতে পারেন।
২. ব্যাংক লোন নিয়ে কি জমি ছাড়াই ফ্ল্যাট কেনা যায়?
হ্যাঁ। অনুমোদিত ও আইনগতভাবে বৈধ ফ্ল্যাট কেনার জন্য ব্যাংক থেকে হোম লোন নেওয়া যায়। ব্যাংক সম্পত্তি ও গ্রাহকের আর্থিক সক্ষমতা যাচাই করে ঋণ অনুমোদন করে।
৩. বাংলাদেশে হোম লোনে সর্বোচ্চ কত টাকা পাওয়া যায়?
বাংলাদেশ ব্যাংকের ২০২৬ সালের ৬ জানুয়ারির নির্দেশনা অনুযায়ী ব্যাংকের আবাসন ঋণের শ্রেণিকৃত ঋণের অনুপাত অনুসারে একজন গ্রাহকের সর্বোচ্চ ঋণসীমা ২ কোটি, ৩ কোটি অথবা ৪ কোটি টাকা হতে পারে। তবে এটি সর্বোচ্চ নিয়ন্ত্রক সীমা, প্রত্যেক গ্রাহকের নিশ্চিত ঋণের পরিমাণ নয়।
৪. ব্যাংক কি ফ্ল্যাটের পুরো টাকা ঋণ দেয়?
না। বাংলাদেশ ব্যাংকের নির্দেশনায় সর্বোচ্চ ৭০:৩০ ঋণ ও নিজস্ব অর্থের অনুপাত নির্ধারণ করা হয়েছে। অর্থাৎ যোগ্য ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৭০ শতাংশ পর্যন্ত ব্যাংক অর্থায়ন করতে পারে। বাকি অংশ ক্রেতাকে নিজস্ব অর্থ থেকে দিতে হয়।
৫. সরকারি প্রকল্পে কি বিনামূল্যে বাড়ি পাওয়া যায়?
সরকারের আশ্রয়ণ প্রকল্পে নির্দিষ্ট যোগ্যতাসম্পন্ন ভূমিহীন ও গৃহহীন পরিবার পুনর্বাসনের সুযোগ পেতে পারে। তবে সাধারণ নাগরিকদের জন্য সরকারি ফ্ল্যাট প্রকল্পগুলো সাধারণত নির্ধারিত মূল্য ও শর্তে বরাদ্দ দেওয়া হয়।
৬. পরিবারের জমিতে বাড়ি নির্মাণ করলে কি বাড়িটি নিজের নামে হবে?
শুধু নির্মাণের অর্থ প্রদান করলেই জমি বা বাড়ির স্বয়ংক্রিয় মালিকানা পাওয়া যায় না। জমির মালিকানা ও বাড়ির অধিকার নিশ্চিত করতে বৈধ দলিল বা উপযুক্ত আইনগত চুক্তি প্রয়োজন।
৭. সমবায় সমিতির মাধ্যমে কি ফ্ল্যাট কেনা যায়?
হ্যাঁ, নিবন্ধিত সমবায় সমিতির মাধ্যমে যৌথ আবাসন প্রকল্প গড়ে তোলা সম্ভব। তবে সমিতির গঠনতন্ত্র, জমির দলিল, প্রকল্পের অনুমোদন এবং সদস্যদের মালিকানা নিশ্চিত করতে হবে।
৮. জমি না কিনে বাড়ি করার সবচেয়ে কম খরচের উপায় কোনটি?
এটি ব্যক্তির পরিস্থিতির ওপর নির্ভর করে। পরিবারের বৈধ মালিকানাধীন জমি থাকলে সেখানে নির্মাণ তুলনামূলক সাশ্রয়ী হতে পারে। প্রকৃত ভূমিহীন ও গৃহহীন পরিবার আশ্রয়ণ প্রকল্পের যোগ্য হলে সরকারি পুনর্বাসনের সুযোগ পেতে পারে।
উপসংহার
জমির দাম বেশি হওয়ার কারণে নিজের বাড়ির স্বপ্ন ছেড়ে দেওয়ার প্রয়োজন নেই। বাংলাদেশে জমি না কিনেও নিজের নামে ফ্ল্যাট কেনা, ব্যাংক হোম লোন নেওয়া, সরকারি আবাসন প্রকল্পে আবেদন, পরিবারের জমিতে বাড়ি নির্মাণ কিংবা সমবায়ের মাধ্যমে যৌথ আবাসন তৈরির সুযোগ রয়েছে।
তবে যে পদ্ধতিতেই বাড়ি করার পরিকল্পনা করুন না কেন, প্রথমে নিজের আর্থিক সক্ষমতা যাচাই করুন। এরপর মালিকানা, দলিল, অনুমোদন, ঋণের শর্ত ও ভবিষ্যৎ কিস্তির হিসাব বুঝে সিদ্ধান্ত নিন। বিশেষ করে ফ্ল্যাট কেনার আগে আইনজীবীর মাধ্যমে জমি ও প্রকল্পের কাগজপত্র যাচাই করুন।
সঠিক পরিকল্পনা, আর্থিক প্রস্তুতি এবং আইনগত নিরাপত্তা নিশ্চিত করতে পারলে জমি আলাদাভাবে না কিনেও নিজের ও পরিবারের জন্য একটি স্থায়ী আবাসন গড়ে তোলা সম্ভব।
আরও পড়ুন: জমির দলিল দিয়ে কোন কোন ব্যাংক লোন দেয়? লোন পাওয়ার নিয়ম ও শর্ত
